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深圳村委统建楼买卖受为何这么受追捧

2019/5/20 16:39:51

  无意中看到“深圳市民490万买统建楼8套房,现在却拿不到房”这篇媒体报道的统建楼买卖纠纷:去年10月份,经与开发商姜某协商,双方签订房屋转让合同,成先生买下红树林海滨公寓第五层整层共八套房,并于合同规定期限内,分三次将全部购房款转账给姜某。然而第二年六月份,成先生准备验房入伙时,对方却不承认这笔买卖的存在,并被几名彪形大汉直接撵出公寓,并禁止他再次进入......

  消息一出,立即引起了市场热议,其实这种所谓的统建楼交易买卖在深圳来讲真的太普遍了,也是放假高企的大环境下,很多人安居的选择。工作中不断有网友咨询某某村委统建楼项目是否可以购买,有什么风险,怎么样规避风险之类的问题。

  就拿以上纠纷案例来讲,当时有法学界人士指出:国家明令禁止小产权房的销售和转让行为,由此产生的产权让渡行为和权属纠纷原则上不受法律保护;但双方签订的合同仍受到法律制约,如果姜某收了成先生490万元属实,又未履行合同,则涉嫌合同诈骗,成先生可选择向公安机关报案或走法律程序解决。所以,在深圳来讲,有个普遍的认识就是:统建楼属于“小产权”。

  讲村委统建楼之前,个人觉得首先有一个概念要区别一下,那就是单位集资房。集资房的来源背景是为了改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行单位、单位职工个人三方面共同承担,通过筹集资金,建造的房屋。属于经济适用房的一种,但不同于深圳在2000年房改措施《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》中提到的出售或出租给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

  再回到统建楼这个话题,其实个人认为它是另类的“集资房”,因为它的土地性质为集体土地,建设行为人大多都是村集体股份合作公司,销售也是定向于村集体成员,可谓名副其实。

  上午打开手机,就收到某个中介推过来的微信消息:“优城家园6月10号正式开盘,开盘前认筹1万抵3万,一梯四户,每层二房一厅3套,一房一厅1套。户型:2房1厅65.8平、69.8平,总价48万起,1房1厅 39.8平 总价28万......3分钟即上珠三角高速,800米民治地铁站,1200米深圳北站”,据此价格判断,这必然是我们常说的“小产权房”。

  一般理解,就全国范围内来说小产权房仅指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅。而深圳早在2004年便完成了全市集体土地国有化、农民城镇居民化,成为全国没有农村社会管理体制的城市,自此深圳已不存在严格意义上的小产权房。

  但是,深圳在城市化过程中及城市化后产生了大量的违法建筑,形成了颇具特色的城中村,深圳市民对于小产权房也有着不同于其他地区的概念理解,对于小产权房的理解很广义,认为非完全产权商品房之外的所有房屋类型都属于小产权房:既包括有合法报建手续的农民房、集资房、福利费、军产房、安居房、经济适用房等,也包括没有合法报建手续的违法建筑。

  综上,深圳市场上到处售卖的村委统建楼其实就是一种“集资房”,集体社区通过筹集资金,在其实际掌握的土地上违法建设来发展社区经济,提高居民分红。大致分为两类:一种就是完全没有任何报批的手续,部分“村官”借原村集体土地违建贪腐敛财,纵容、包庇出来的违建。另一种就是通过合法报批报建出来的统建楼,甚至有办整体的产权证。目前,深圳尚有近300平方公里土地未“定分止争”,征转地手续不完善、权属存在争议,这也是滋生统建楼野蛮生长入市的原因。

  目前深圳村委统建楼分布比较多的区域有:宝安沙井、福永、西乡等片区,龙华汽车站周边、大浪片区、观澜富士康南门大水坑和章阁市场一带、民治坂田一带也比较集中。另外,光明新区近些年也有好几个大型的统建楼项目入市。按不同区域普遍价格在几千到两万多

  那么,这类成“小区化”的房产能不能买?一直是大家关注和讨论的焦点,建议留意以下几点:

  1、多为村委会与开发单位合作建房:从2001年8月6日后,相关部门不再审批合作建房,即便是在相关规定的红线范围内,集资房项目也大多没有经过正规的报建程序;同时,集资房的开发单位多数无开发资质。

  2、无正规楼书:楼书多是一纸宣传单,一般不标明开发单位、建设设计单位,传单采取沿街散发形式。

  3、无正规预售合同:售楼员出示的购房协议书是开发单位与村委会联合印制的,并非正规的商品房预售合同。

  4、房产证多由村委会自行印制:这个证是村委会与开发单位自行印制的(绿本,也有制作成了红本,实质都是房屋使用权凭证),并无法律效力。

  5、统建楼很多未补交地价,先建房后办报建手续。

  其他诸如不能办按揭,楼房做工粗糙,配套简单,单体楼居多等这些因素相信在购买之前很多人已经有了心里权衡。

  随着查违力度加大,控停统建楼项目不在少数,所以目前深圳市场上的此类项目越来越少,一手购买的机会也就不多,更多的是二次流转。二次流转主要防范的是原业主是否一房多卖,还有就是怎么样规避产权不能更名带来的后顾之忧。

  另外,这类房子,特别是新近建起来,个人认为遇拆迁的概率比较小。从三月份市规划国土委公布的“深圳市房屋征收补偿基准价格”文件判断,符合“两规”处理范围或者经处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋, 征收补偿都有一个明确指导价格,实践中也很多拆迁范围类的此类性质的房屋顺利确权签订安置协议的。

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